As an owner engaged in every step of project development, Boston Properties has propelled sustainable office construction in the San Francisco Bay Area through projects such as Salesforce Tower and 535 Mission. At the same time, as a long-term property holder and manager, Boston Properties continually boosts energy efficiency and comfort in its existing buildings to appeal to tenant demand and keep pace with the market. As a result, the company has been named ENR California’s 2016 Owner of the Year.
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Founded in 1970 by Mortimer Zuckerman and Edward Linde in Boston, the real estate investment trust (REIT) focuses on four key markets: Boston, New York City, Washington, D.C., and San Francisco. These 24/7 cities possess political and geographic constraints to development that help maximize value growth, says Bob Pester, executive vice president and regional manager.
Since entering the San Francisco market in 1998 with the purchase of the 3.3-million-sq-ft, four-building Embarcadero Center, Boston Properties has grown its Bay Area portfolio to include 33 in-service properties totaling more than 5.8 million sq ft. Boasting an occupancy rate of nearly 94%, the developer aims to create iconic locales for its tenants.
佩斯特说：“我们真的专注于最高端的最高领域。”“尽管我们是旧金山最大的房东，但要看我们拥有的每座建筑物，但它们将在城市所有建筑物的顶级中得到认可。这是建筑，位置，改进质量和租户质量的结合。”
最大化值
与许多竞争对手不同，波士顿物业在完成或租赁后不会开发出出售的物业。“我们是资产的长期持有人，”开发高级项目经理迈克尔·蒂莫夫（Michael Tymoff）说。“当我们发展时，我们的视野是15或20多年的。”结果，该公司从运营和费用的角度设计建筑系统，比典型的商人开发人员更关注能源效率。
Hok自2000年以来一直为波士顿房地产设计项目的副总裁Zorana Bosnic说：“他们非常专注于建造物品的质量。18luck官网他们关注未来的房客以及建筑物的外壳。”
为了最好地控制最终产品的质量，在每个步骤中，波士顿的属性仍然涉及。“我们非常动手。这就是我们创造最大价值的地方 - 通过将项目从成立开始，将其作为长期持有人转移到物业管理上。” Tymoff说。
The developer organizes each of its departments—including development, construction, engineering and property management—in specialized compartments. For example, in the construction department, employees can focus on either shell-and-core or tenant improvement, developing specific expertise in either market.
作为一个自我管理和自我管理的房地产投资信托基金，波士顿的房地产将其顾问与建筑合作伙伴之间的中间人削减了。“他们是一个很棒的所有者，因为他们是内部的，因此您正在与该物业的实际所有者打交道，而不是通过建筑经理进行交易的某些项目，”18luck官网Swinerton Builders, the general contractor for the developer’s 28-story 535 Mission office tower in the South of Market (SoMa) district of San Francisco, completed at the end of 2014.
他补充说，该公司的员工“了解建筑，这使得合作少得多。”“他们对我们面临的施工过程和挑战非常熟悉，并且总是与我们建立合作伙伴来解决它们。”
支持一个承包商的安全程序形式important component in that collaboration. “We go to the meetings, we offer as an owner encouragement and feedback,” says Peter Back, senior vice president of construction. “The best thing we can do as ownership is be engaged, present and have an overall plan so that if something does occur, we are ready to do our part to make sure we support the effort in every way possible to keep it as safe as possible.”
波士顿房地产的流动性成为动员61层Salesforce Tower的建设的关键要素，该塔楼的建设为1,070英尺，将成为旧金山最高的结构。波士顿Properties最初是由海因斯（Hines）于2007年开发的，于2013年收购了该项目50％的股份，此后已获得95％的所有权和唯一决策者的作用。
佩斯特说：“我们带来了使该项目实际上实现的财务可行性，没有我们就不会发生。”“我们是该国最好的（如果不是最好的）信贷REIT之一。我们在湾区拥有的一切，我们拥有现金。我们正在建造的一切，我们都在建造现金。”
波士顿特性also brought along its development, leasing and design and construction expertise to the project, he adds.
由Pelli Clarke Pelli Architects设计，由Clark Construction Group和Hathaway Dinwiddie Construction Co.的合资企业建造，这座140万平方英尺的塔楼具有基础，达到了265英尺的基础，到基岩，结构性钢制框架，均匀的钢和统一的钢和钢制钢和钢铁玻璃幕墙系统。该建筑物将连接到隔壁新的Transbay Transit中心顶上5.4英亩的屋顶公园。
Salesforce预先认证的LEED铂金包括外部空气通风和地板下空气分销（UFAD）系统，预计将超过新的，更严格的加利福尼亚州标题24代码（在2017年生效）30％。
“I couldn’t possibly overstate the value of the UFAD,” says Danny Murtagh, vice president of engineering. “It’s a technology that should be a game changer for future high-rise office buildings, because the energy requirements for that type of system are substantially less.” In San Francisco’s moderate climate, the system exploits 60 degree median temperatures to operate at lower pressures and higher temperatures without the need for mechanical cooling.
波士顿Properties的董事会支持可持续性的领导力，作为一项关键倡议，并在全国范围内雇用了全职的可持续发展官员，以及每个办公室的可持续发展领导者，包括旧金山的穆尔塔格（Murtagh）。该公司的湾区投资组合包括三个LEED白金项目，四个LEED黄金和九个标记为第十—535个任务的能源之星。18luck官网
开发项目经理亚伦·芬顿（Aaron Fenton）说：“有一个投资回报率可以衡量我们正在采取的许多绿色计划。”“租户希望在尽可能高效地运作的建筑物中。”
该公司的四个Embarcadero中心建筑物的年龄从36岁到46岁不等，该公司确定了减少能源和用水量的改造策略，使建筑物能够赢得能源之星标签。“如果您查看我们的运营人员的目标 - 建筑物中的销售率，节水，减少温室气体排放以及我们从效率的角度来操作建筑物的方式 - 这些事情对我们很重要，并得到了支持的支持事实是，他们是我们的物业管理小组的目标和薪酬计划的一部分。”财产管理高级副总裁史蒂夫·科尔文（Steve Colvin）说。
新的机会
即将在开发商投资组合中的工作包括圣何塞North First的160万平方英尺电台。在Build Out中，办公室校园将包括从五个楼层到10层的七个建筑物。同样在整个街区，该公司的首选网站类型，位于索马的第四和哈里森，波士顿物业将开发由Hok设计的110万平方英尺的办公大楼。该项目设有一个65英尺高的讲台，涵盖了整个遗址，并带有独特的雕刻240英尺的塔楼，并带有倾斜的片段。
The developer is also exploring multifamily project opportunities throughout the Bay Area and looking to expand in other markets around California, Pester says.
一旦这些项目得以实现，18luck官网开发人员就不乏愿意建造它们的设计师和承包商。艾默说：“我会喜欢与他们再次合作的机会。”“我期待着任何波士顿物业提案，希望我能分配给这些工作。”
