观点:科罗拉多州公寓建筑缺陷法的新发展新利luck

5月22日，科罗拉多州州长签署了新的法律条款，旨在鼓励该州建设更多的共管公寓。据称，在没有得到大多数共管公寓业主充分知情的批准的情况下，对建筑缺陷提起诉讼将变得更加困难。

两周后，科罗拉多州最高法院(Colorado Supreme Court)判决了一起可能会进一步鼓励新共管公寓开发的案件。但也可能有限制。

新颁布的法律规定的预期效果是，要求大多数公寓业主，而不是他们的协会董事会，“在知情的情况下”同意进行建筑缺陷诉讼。该法律的“知情”构造是，要求单位业主在对诉讼进行投票前得到详细的书面会议通知和警告。

考虑中的诉讼对象(开发商、承包商和设计专业人员)也必须被邀请参加业主会议，如果他们愿意，他们将被允许发言和提出解决方案。

重要的是，会议通知还必须提醒公寓业主考虑潜在的经济后果，包括未来的缺陷维修和维护成本，以及潜在的增加或特别评估，以及启动缺陷诉讼的时间限制。18luck.cub

此外，通知必须描述正在考虑的具体缺陷，将在诉讼中寻求的金钱救济，以及对诉讼中涉及的利益和风险的“诚信估计”。

此外，会议通知必须通知单位业主以下事项:

通知要求旨在告知公寓业主，以便他们能够更好地做出明智的决定，决定是继续诉讼，还是直接与开发商、承包商或其他人解决他们的问题，而不需要诉讼——或者干脆咬紧不打，自己弥补缺陷，而不需要诉讼。

业主可在会议通知日期后90天内投票。他们是否可以在此期间改变他们的投票，或是否可以通过代理投票，没有得到解决。

科罗拉多州最高法院的决定是在新通过的共管公寓瑕疵条款之后做出的，是在“因弗内斯住宅共管公寓协会的瓦拉吉奥案件中，最高法院裁定，该项目中的共管公寓声明(治理规则和法规)要求建筑缺陷索赔应由仲裁而不是法院裁决，这是可强制执行的，业主不得更改，如果声明中还包含开发者必须同意仲裁要求变更的条款。

这一决定的预期效果是，共管公寓开发商及其施工团队成员可能不会受到陪审团对他们的慷慨裁决。

虽然这里讨论的是“共管公寓”，但需要指出的是，新的法律规定和最高法院的裁决也适用于“共同利益社区”的住宅开发。“共同利益社区”是指具有社区协会和共同拥有的设施，如俱乐部会所、游泳池等的典型小区。

这两项重要的法律发展多年来一直是辩论、努力和争议的主题。在发展和建筑业看来，它们是令人满意的。然而，新法律并不能解决所有问题。有几个问题是关于他们可能会对建筑缺陷索赔产生什么影响，以及涉及建筑缺陷问题的开发商、承包商、设计专业人员、保险公司和律师的关注。

以下是其中的几个问题:

许多被称为“声明”或“契约、条件和限制”的内部共管公寓管理文件在该州生效，现在需要有67%的业主投票(“绝对多数”)才能继续进行瑕疵诉讼。科罗拉多州的新法令将批准人数减少到简单多数。从表面上看，简单多数原则似乎会使瑕疵诉讼的可能性更大，而不是更小。
多数投票似乎是由业主投票的数量决定的，而不是业主的数量。这意味着，如果有100个股东，但只有80票，多数将是41票赞成票。
未来的共管公寓开发治理规则和条例(“声明”)将由开发商准备，无疑将提供建筑缺陷仲裁，并禁止在未经开发商同意的情况下取消这一要求。
目前还不完全清楚，科罗拉多州的新法规将对科罗拉多州十几个城市(包括丹佛和科罗拉多斯普林斯)的地方法规产生什么影响，这些城市在产权瑕疵诉讼方面有类似但不完全相同的规定。州法规可能会占上风，但这可能需要在法庭上做出决定。
有关其适用的法律规定似乎不明确。据说它们适用于……与2017年9月1日或之后发生的事件和情况有关。”这是否意味着所谓的有缺陷的工作一定是在9月之后完成的，或者其他什么?

毫无疑问，未来的开发商和建筑行业的成员对科罗拉多大会和最高法院最近的行动感到高兴。这些措施可能会导致更多的共管公寓项目，以满足搬到这个伟大州的太多的人，并造成街道和高速18luck官网公路堵塞。

Albert B. Wolf是丹佛Wolf Slatkin & Madison PC律师事务所的负责人。