2019年1月,普雷斯顿科尔离开他的社区服务的密尔沃基部门专员职务,成为威斯康辛州自然资源部门的部长。25年的资深的这是一个加强公共服务领域作为城市森林的建设高级官员已经改革DNS培养开发人员友好的环境。
所需的建筑团队寻求他的签名在方差空前mass-timber和混凝土高层建筑高284英尺,科尔离开DNS既不合时宜又令人不安。“我们当局长科尔吓了一份新工作,”杰森科博说,主要为本地公司科博+助理建筑师,建筑师设计约代码异常,名叫上升。
2018年5月,科博的初始概念19-story质量木材公寓,提升团队接近科尔感觉他的项目,这将打破城市的85英尺高度限制的木头。“如果他不,没有办法将我们前进,”考伯说。
密尔沃基助推器,科尔都是在森林里展示高质量的木材产品国家最大的城市。“我喜欢他们的能量,”科尔说的提升团队。
绿色建筑材料
他是如此热衷于绿色建筑材料的创新使用,2018年7月他导演DNS商业建筑代码方差委员会想办法得到了高楼,可燃木框架,“跨越终点线”在不影响公共安全。
2019年1月,提升团队没有办法知道,但科尔的离开不会抛出一个扳手。埃里卡·r·罗伯茨,科尔的接班人专员也兴奋高高的创新。
7月24日,两年之后提升团队首先提出这个概念的DNS咨询委员会,罗伯茨授予的方差建筑已经25和488800平方英尺的故事。旷日持久的审批时间是必要的,以彻底调查项目,罗伯茨说。“我希望被密尔沃基的步骤可以通过他人”,减少审批时间,她说。
9月开始建设。如果按计划完成7月1日,2022年,提升将打破高度和大小记录为纯木材和复合木材和混凝土结构。虽然只有4英尺,建筑的高度将超过世界上最高的木building-Mjøstarnet、122000平方英尺Brumunddal综合大楼,挪威,2019年3月完成。
科尔的离开已经增加了更多的不确定性的风险,但诱人的发展由于木材的吸引力和提高。美国只有一个85英尺高的木质建筑,在波特兰,碳12,在2018年完成,没有现代木材建筑比85高时报,历史高度限制结构由可燃材料。限制在很大程度上是由于担心消防员在大火的脆弱性。
没有美国的先例盛大的木材
没有允许的路径为木材建筑,将超过近200英尺的高度限制。也没有美国判例盛大的“超高”木材和混凝土建筑的发展,融资、保险、设计、细节、材料采购、制造和建筑业。
木制结构住宅空间的19楼,坐在六层结构混凝土停车讲台,它将包含超过80000立方英尺的胶水层积1150胶合木材制成列在17个不同大小和1320年50胶合梁尺寸36个不同的长度。交错的提升也将包含336000平方英尺木材(此时)。
这是一个艰巨的任务,特别是,最初,没有一个在提升团队深入体验质量木材,更不用说超高质量木材。“我们所知道的所有的挑战,我们可能不会已经开始旅程,蒂姆•Gokhman表示总经理提升当地协作开发,新地企业,与Wiechmann合作企业。
蒂姆和他的父亲鲍里斯,1993年联合创立新的土地同乌克兰移民沃尔特·Shuk没有陌生人未知的水域。他们逃过苏联,控制乌克兰,在1990年,当蒂姆10岁。高木材的先驱,他们认为市区住宅开发的市场优势木美丽和日益流行作为一种可再生的建筑material-paled相比他们的旅程“新土地”。
仍然”,从开发人员的角度来看,我们都理解和误解了多大一个过程从代码角度来看,这是“Gokhman说,加入他的父亲和Shuk在2002年新的土地,大学毕业后不久。
密尔沃基的协作方差模型帮助顺利审批流程。“项目团队非常敏感和理解问题,”杰夫•Zagar说一个DNS操作经理和委员会成员。“他们并结合适当的研究开发,测试和评估,并利用行业专家,作为前沿项目预计将。”
方差铰接两大消防官员的支持,邀请担任客座顾问委员会。“没有消防部门的验收和批准,申请会被拒绝,”Mark Gardetto说一个DNS主管,消防工程师和10该委员会之一,计算消防官员。除了保证住户的安全,“我们还必须确保安全不妥协我们的紧急救援人员,“Gardetto说。
消防官员的点头不是一个扣篮。“我们发现自己质疑自己的猜疑和木头建造高层似乎精神失常,”亚伦Lipski说,密尔沃基消防部门的代理首席。“在一天结束的时候,当我们研究问题的实际信息的基础上,利用…live-burn测试结果和在国际上研究了数据,我们能够克服自己的怀疑对象,而不是以任何方式方差。”
不知道提升团队,Lipski特别是Erich登,代理副消防队长,有一些知识质量木材通过UL及国际关系协会的消防员。“这给了我们一个健壮的位置,将固有的消防问题表的开发人员,设计师和他们的主题专家,“登说。
安全问题
方差委员会甚至更广泛的担忧,包括主要大火是否会破坏建筑物的结构完整性。其他主要的安全问题担心木的弱点火在施工期间,means-of-egress保护楼梯间和公共走廊,和可靠的供水建筑的消防系统。
因此,城市需要一个临时竖管系统,安装电梯的核心,在从木材的开始安装到最后的入住率。同时,永久的消防系统将占用之前运行。
硕大而将会有两个供水和消防洒水装置,这样如果一个供应失败,其他仍然工作。而且会有增强感烟探测在每个生活单位。
进一步提升将楼梯间和模筑混凝土更健壮的消防在公共走廊,石膏混凝土墙覆盖物的形式。
“这缓解大多数的操作问题和证明了新土地的意愿来设计和建造世界上最安全的木材建筑,“登说。
第一次3.5小时的结果控制燃烧对它没有胶水层积木材列标本,进行了一年前,也对说服委员会成员建议罗伯茨批准上升。
木材在建筑质量的一半将建筑表达,而不是隐藏。“我们知道我们需要一个燃烧测试”来确定暴露胶合列的耐火等级,这将有助于显示等效火灾性能结构由不燃材料,约翰·Peronto说主要与提升的高级结构工程师,Thornton Tomasetti,使车轮运动的防火测试。
木列烧伤时,表面char,隔离和保护发展的核心成员。火测试的结果在卸载胶合标本,进行承销,去年在美国农业部门的森林产品实验室在麦迪逊,意义重大。从来没有被测试来验证字符利率超过两个小时,劳拉Hasburgh说国家贫困线以下的材料研究工程师。
测试表明,暴露胶合列正确的牺牲char外层有一个符合三个小时耐火等级。“测试验证,燃烧的速度从2小时到3小时不到燃烧的速度从一个小时到两个小时,“Peronto说,他补充道,暴露在提升将有4列。厚的牺牲层。
报告的一项研究中,也创造了一个设新利luck计模型正确超大暴露列,可能明年初发布,在1月中旬在世界会议上演讲后木材工程2021年在圣地亚哥,智利。
”公布的数据将有利于整个国家如果不超越,“考伯说。
吉姆Daul,考官和方差DNS计划协调员,火测试的结果很重要,因为他们证明的有效性Thornton Tomasetti暴露列的结构设计参数。
密尔沃基的开发者variance-request过程也很重要,提升整个批准,罗伯茨说。她建议开发人员寻求高mass-timber建筑许可:启动方差过程设计是集之前,是透明的和保持响应问题和请求。
她对其他建筑部门的建议是:创建一个建筑和消防官员和建筑之间的协作团队。开放沟通一路上避免意外,确保团队并不“花时间下去一个兔子洞,”罗伯茨说。
靠在框架
批准,提升团队靠经验的框架,一个148英尺高的木材建筑允许但从未建造由于发展问题,在波特兰,铁矿石项目,由杆设计架构,提升“伪造的道路”,考伯说。
例如,提升团队使用两小时的活体供体火测试的结果为框架,由1.5美元美国高大的木建筑奖。和框架的消防工程师,大卫·巴伯奥雅纳的主体,成为提升的主题专家。
12层高的pure-timber框架和提升的区别,除了框架的短的高度,没有具体的核心和位置较高的地震带,是批准之路的起点。
模型的框架下批准第一章国际建筑规范(IBC),它允许另一种材料,设计或施工方法时,建立官方发现,该设计是令人满意的和符合规定的代码的意图。框架团队使用基于性能的地震和火灾工程来满足城市建筑的性能相当于一座12层高的混凝土结构,称为I型。
替代路径不开放提升团队,Michael Mazmanian说DNS运营总监负责计划评审和建设交易。密尔沃基使用国家的建筑规范。尽管威斯康辛州采用IBC的大部分时间里,它不采用第一章。
作为一个一流的城市在威斯康辛州,“我们有权审查和批准方差,但我们不能修改代码通过采用“Mazmanian说。
相反,DNS推荐提升团队申请方差的规定性要求木材建筑,叫做IV型建设城市的代码。
上升的木结构塔,这将提供视图附近的密歇根湖,将包含259年1、2、三居室租房和舒适空间。
抵抗重力负荷,塔,一个矮胖的L在计划,将有胶合列和梁支持层膜片移植的相对于尸体供体。像胶合,此时是实木小束木材胶由一起压力层或层。与胶合的平行层不同,此时的厚度是互相垂直的。
塔的只有六级讲台后张楼板。两个全高度混凝土核心抵抗侧向加载在讲台和塔。基金会由162桩,125英尺长,要么支持核心墙或桩帽下垫在列。
在设计阶段,其中一些是并发的审批流程,建设了几次,使项目铅笔,“新土地的Gokhman说。“我们没有一开始的想法木材建造世界上最高的塔,”他补充道。
在密尔沃基,当前成本溢价木构架大约是30%,相比之下,新土地的惯例和后张混凝土板钢筋混凝土住宅。木材合同溢价约10%的总开发成本,因为只是一个组件成本的总体结构,Gokhman说。
提升,也有“巨大的”保险的保险费,至少在目前,他补充说,拒绝提供财务细节以外,开发成本略低于1.25亿美元。
木材成本提供一些补偿。桩更小和更少的因为木材重量不到具体。也有一个较短的安装进程比因为木材组件模筑混凝土预制。
团队为construction-four预计22个月个月短于现浇混凝土。这将减少约500000美元通用条件,考伯说。
担心融资
架构师专注于得到方差时,开发人员是担心融资。“这是非常难以得到投资者和融资的豪华高层大流行在二级市场,“即使只有一个市中心的豪华住宅建筑,Gokhman说。
有更多的困难比木材质量与市场因素,虽然木有一些影响,他补充道。
项目的87.65美元建设贷款从银行OZK和海恩斯物业收入基金直到上个月才关闭。“我们开始建设之前关闭贷款,“Gokhman说。“我们不得不冒险施工进度。”
尽管没有根木头预计现场之前,大部分的“重担”在施工开始之前结束。协助成本估算和计划,新的土地带来提升的承包商在早期,在很长一段分段装配阶段并行设计和审批。
“我们让定价的地方项目工作将有价和负担得起的,”富Severson说,史密斯的副总裁C.D.建设、核心和壳施工经理和混凝土承包商,与催化剂合作建设,新土地的长期顾问,负责提升内政装备。
得到一个处理对木材系统的定价,组件和装配了超过六个月的研究。“我们就像海绵,”调查每一种质量木材产品,特别是“面对成本,”亚当·m·阿恩特说,总统催化剂。
起床速度、科博Thornton Tomasetti、催化剂和其他骨骼的现代木结构无处不在。他们调查了世界各地的20多家供应商,阿恩特说。有访问在波特兰木材建筑,矿石。
与许多预制系统,木材质量工作,包括钢连接器的设计和所有缝隙的位置在木材和混凝土元素,是第一道防线。这使得胶合和此时此地供应商制造零件,包括前缀钢铁硬件,包裹在木防火。允许加前缀,Thornton Tomasetti事先设计的所有钢连接器的制造。
同时,预先确定的普及率,协调所有的建筑系统在塔要做人员把混凝土核心,Severson说。
木材加工下个月开始。Wiehag Altheim木结构,奥地利,提供所有的胶合列和梁,由欧洲云杉。关于处理Wiehag“好消息是,他们已经制造胶合自1970年代以来,“泰勒·卡伯特说,项目经理Swinerton质量木材、Swinerton的一部分。
KLH Massivholz Teufenbach-Katsch,奥地利,制造所有楼层的解释水平理论,也由欧洲云杉。
Swinerton不会木材勃起,直到5月中旬开始,具体人员完成后内核。没有timber-concrete重叠,因为只有一个塔式起重机。
木材框架序列类似于序列对钢结构安装,Severson说。所有木材成员将在容器运送及时交货和安装。每周工作人员将完成一个级别,好像安装19层楼的建筑物。
声学测试等待完成的活体供体地板。“没有人测量声音穿过如何解释水平理论,“阿恩特说。“每个木材类型是不同的。”
由于提升和最近的模型代码更改,可能会有一个更有前途的未来高在美国木材IBC 2021,今年秋季发布,允许木材建筑18的故事。
但是在密尔沃基,不会改变允许的话,至少好几年了。国家允许使用新的代码版本,DNS的Mazmanian说。但问题是,由于新的木材规定偏离当前代码,申请人仍将不得不申请方差。和任何偏离新规定,如木材建筑比十八层楼高,还需要一个方差。
不过,消防官员登观点密尔沃基作为其它司法管辖区的榜样感兴趣高的建筑用材。“有好故事的密尔沃基会有所帮助,”他说。
同时,秘书科尔仍然密尔沃基和木材的一大助推器,作为提升提升以极大的兴趣关注着。“对我们来说是令人激动的,”他说。“我可能要搬到那里。”
编者按:这篇文章在2021年1月6日更新,以反映新的信息。
